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房屋租賃案例精釋(十五)

2019-12-21 187 作者:体育在线365

深圳市某建筑有限責任公司(下稱建筑公司)與深圳市某醫療器械有限責任公司(下稱器械公司)于2006年10月26日簽訂《房屋租賃合同》,約定建筑公司將坐落于寶安區的一間廠房出租給器械公司使用,租期自2006年10月28日起至2009年10月27日止,租金為48000元/月。后建筑公司因企業改制,需將出租廠房另做他用,遂于租賃合同期限屆滿之前的一個月去函通知器械公司合同期滿后不續租。可器械公司在合同期滿后拒不騰房,建筑公司因此提起訴訟,訴請法院判令器械公司將租賃廠房騰空交還;器械公司則提起反訴,以該租賃廠房是建筑公司未經相關部門許可私自搭建的違章建筑為由反請求法院判令雙方的租賃合同無效,且反請求建筑公司退還已收取的所有租金。合同無效,出租人須否返還已收的租金?器械公司的反訴請求是否有法律依據?

合同無效的法律后果是一方當事人須將因合同取得的財產返還給對方當事人,無法返還的,應折價補償。依據合同無效的處理原則,房屋租賃合同無效之時,出租人應當返還已經收取的租金,而承租人應當返還租賃房屋的使用權,但由于該使用權已經行使且是無形財產,故只能采用折價補償的方式,由承租人通過支付房屋使用費予以返還。至于房屋使用費的標準,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持,即在承租人以合同無效為由要求出租人返還已收取租金的情況下,出租人可以請求承租人依合同約定的租金標準支付房屋使用費。如此一來,出租人須返還的已收租金與承租人應支付的使用費可以相互折抵,雙方互不再負給付金錢義務。但這并非絕對,法院可根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照約定租金的標準或如何參照該標準自由裁量承租人應支付的房屋使用費。當然,若承租人拖欠租金,在合同無效之時,出租人仍有權請求承租人補交拖欠租金期間的房屋使用費。因合同無效導致的其他損失,則依雙方當事人的過錯程度分別承擔。

在本案中,若器械公司確有合法證據證明建筑公司出租的廠房系未經相關部門許可私自搭建的違章建筑,雙方簽訂的房屋租賃合同則自始無效,因此,器械公司有權要求建筑公司返還已收取的租金,但建筑公司亦可請求法院判定器械公司依合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。